04 gru Małe wspólnoty mieszkaniowe od 2020 roku

Małe wspólnoty mieszkaniowe od 2020 roku. Co się zmieni?

Od 2020 roku wiele małych wspólnot mieszkaniowych czeka poważna zmiana. Całkowicie zmienią się zasady podejmowania decyzji w sprawach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Małe wspólnoty mieszkaniowe zaczną podlegać pod ustawę o własności lokali.

Obecny stan prawny

Zgodnie z obecnym prawem, pod ustawę o własności lokali podlegają wspólnoty mieszkaniowe których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych należących do dotychczasowego właściciela jest większa niż 7. Mniejsze wspólnoty mieszkaniowe podlegają pod przepisy kodeksu cywilnego, oraz kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Zmiana

Po zmianie przepisów, dużymi wspólnotami mieszkaniowymi staną się te o których liczba wspomnianych wyżej lokali jest większa niż 3. Wspólnoty od 4 do 7 lokali zaczną od 1 stycznia 2020 roku funkcjonować zupełnie inaczej, a trzeba pamiętać że zostały tylko dwa miesiące na wdrożenie zmian i przygotowanie się do nich. Właściciele muszą pamiętać o najistotniejszych zmianach.

3 najważniejsze zmiany

Mała wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwały zwykłą większością głosów a w sprawach których zakres przekracza czynności zwykłego zarządu wymaga jest bezwzględna jednomyślność właścicieli wspólnoty mieszkaniowej. Duża wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzję w formie głosowania na zebraniach zwykłą większością głosów (udziałów) lub w drodze indywidualnego zbierania głosów. To jest istotna zmiana z punktu widzenia mieszkańców, ponieważ eliminuje ryzyko zablokowania realizacji ważnej decyzji przez mniejszościowego właściciela. Jeżeli w małej wspólnocie mieszkaniowej doszłoby do konfliktu w głosowaniu w ważnej sprawie to sprawę musiałby rozstrzygnąć sąd. W dużej wspólnocie mieszkaniowej zarząd może po prostu działać i wykonać uchwałę większości, co oczywiście nie oznacza że, członek wspólnoty mieszkaniowej nie może zaskarżyć uchwały do sądu. Zaskarżenie nie wstrzymuje wykonania uchwały przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Nowela przepisów pozwala zatem wspólnotom mieszkaniowym liczącym od 4 do 7 lokali na usprawnienie procesu decyzyjnego.

Druga istotna zmiana to zarząd wspólnoty mieszkaniowej. W obecnym systemie prawnym w małej wspólnocie mieszkaniowej taka instytucja nie istnieje.  Zmiana przepisów zakłada że, wspólnoty liczące powyżej 3 lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi będą musiały powołać zarząd jednoosobowy lub wieloosobowy. Zgodnie z ustawą o własności lokali to właśnie zarząd wspólnoty mieszkaniowej kieruje jej sprawami oraz reprezentuje ją na zewnątrz oraz w sprawach pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielami. Decyzja której zakres przekracza czynności zwykłego zarządu wymaga bezwzględnie podjęcia uchwały wyrażającej zgodę właścicieli na podjęcie decyzji przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

Ostatnia sprawa to zmiana dotycząca zebrań członków wspólnoty mieszkaniowej. Co roku w każdej dużej wspólnocie mieszkaniowej musi odbyć się tak zwane zebranie roczne właścicieli, zwołane nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Absolutną koniecznością jest uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną oraz opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zebranie zwołuje zarząd lub czyni to na wniosek członków wspólnoty mieszkaniowej, których suma udziałów w nieruchomości wspólnej wynosi co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości.